馬凱｜對治「高房價」的致命武器

●馬凱／社會企業公約基金會創辦人，經濟評論家，《經濟日報》前總主筆，中華經濟研究院前研究員。

現代資本主義市場經濟最大的弊病，毫無疑問就是所得分配愈來愈不平均。所謂「朱門酒肉臭，路有凍死骨」的畸形現象，在世界各國普遍出現，尤其是全球首強及次強的美、中二國，貧富懸殊幾達極致。連月來出現激烈抗爭迄今難以戢止的香港，一般港人幾無立錐之地，而富人如其李姓首富則富可敵國，藉著房地產所獲暴利，幾輩子都吃穿不盡。而百年來奉平均地權、民生主義為立國宗旨的敝國，說來慚愧，也不遑多讓。

40年前，我們的所得分配平均度，睥睨當世，被視為經濟發展的奇蹟。但自總統民選、政黨輪替以來，即江河日下。貧富差距逐年擴大，除了外在環境與産業结構的影響之外．最重要的原因，就是主政者放任大小政客利用公權力炒作地價牟取暴利，致房價日高，令幾乎所有的受薪者淪為房奴，將辛苦掙得的血汗錢拱手奉上，供其更加猖狂地炒房牟利。

香港人藉著逃犯條例群起抗爭，連中共的官媒記者都發現，港民的憤怒至少一部份反映著對高房價之忍無可忍。有一家五口擠在9坪大的空間裏，而香港的房價所得比多年來高居世界第一，達到20.9倍，使港人的生活品質難以聞問。追源禍始，正是香港百年來的殖民统治遺禍未已，主政者帶頭炒地炒房所致。

反觀台灣，30年前，台北房價所得比達到8倍，買不起房的小市民滿腔怒火，發起「無殼蝸牛運動」，夜宿忠孝東路，要求主政者努力對治。但歷經李、陳、馬、蔡幾位民選總統，不知所為何事，房價所得比竟直線上升到15倍，直與香港較短長。可見我們早已背棄了開國的宗旨，任令政客將台灣也變成了炒地皮的天堂。

直竄天際的房地價格，帶來無窮禍害，絕不可等閒視之。諸如，年輕人望房價興嘆，豈敢成家？所謂「有恒產者有恒心」，難怪愈來愈多人才選擇外流。不敢成家，遑論生兒育女：少子化乃至人口老化，豈非必然？隨之而來的就是學校關門、產業萎縮、勞工短缺、人才不足、國力削弱、經濟停滯。但30年之病，要如何快速對治，乃至連根剷除？

其實細究其禍根，不外二事：其一是對治的决心，其二是供求的平衡。30年來兩皆欠缺，亟待從速彌補。後者尚非難事，最艱難者，端在决心的建立。要平抑房價，首先需釐清，這並不意指打壓房地產價格。一旦有此誤解，不僅刻意炒房者會極力抗拒，一般擁有一户乃至多筆房產者也會心生不滿，因為其財產將因而縮水。真正該追求的是讓房地產的價位保持在既有水平，不再因人為炒作而不斷揚升；則隨著經濟成長，所得逐步上升，房價所得比就會逐漸達到合理倍數。

不過，即使如此，仍需決絕地制止採取不當手段刻意抬高房地產價格者。數十年來我們的主政者從未宣示這樣的决心，遑論運用有效的手段以發揮效果。其原因一在於選民並未有正確的認知並清楚形成具體的訴求；二在於無房的年輕人在全體家户中占比甚少，因而無法形成夠大的衝擊力；三則是主流政客的利益與此恰相背離，要求他們有所做為等於與虎謀皮，不費巨力豈能成功？

因此，需要一群有心人持續不斷地宣揚此理念、痛陳坐視不為的利弊得失，進而遊說尚懷理想的政治人物及政黨認同而形成具體訴求，庶幾於其掌握政治權力時可力求其成。到目前為止，僅有一些偶爾掀起一陣話題的活動，距離上述目標何其遥遠。有志之士值此大選時機，要奮力出擊！

但空有理念及決心仍不足，必須有公權力做後盾；對於炒作房價，以法律明定其為非法行為，一旦確定即加以重罰；適度的罰鍰之外，再處以有期徒刑如德國目前的制度，方有足夠的嚇阻作用。至於炒作的認定，則需建立一套合宜的評價制度，讓人人知所遵循。目前的實價申報再做適當的修訂，即為可用的基礎。

不過，房價上漲，常來自供不應求，本與炒作無涉。因此维持供求的平衡，乃是平抑房價的根本之道。依德國的做法，政府會針對各個地區，鼓勵企業、社會组織、民間團體乃至成立合作社在政府的支持及引導下增建房舍，使供求再歸平衡。在上述二者的结合之下，德國的房價能保持數十年不變，實足做為我們效法的楷模。

然而許多都會區寸土寸金，要找得到適當土地增建房舍，極為不易。不過，目前正積極推動老房、危樓都更，當成功的個案不斷累積，房舍供给自會隨之而增。這正是主政者斟酌衡量、進行微調的最佳時機，只要不過或不及，房價自能保持平衡。但最快速而有效的手段，則是充分利用因少子化而招生困難乃至瀕臨廢校的/許多國小。其中不乏交通便利而生活機能健全者，乘此機會選擇一、二適宜區位予以全盤整建。在原校區中，重建一所智慧國小，其規畫設施俱領先群倫，成為爭相進入的標的。並附設托兒所、幼兒園及托老中心，從出生到高齡一併得獲妥善照顧。與其共構的，是以三代同堂與育有二幼兒以上的家庭為優先的智慧社區，一面鼓勵生育，一面以最人性化及最有效率的方式滿足長照的需求。這樣的共構體在政府的主導與調控之下，可以最快速而有效地提升房舍供給，而且惠而不費一舉多得。

由上可知，要實現追求百年而不可得的立國理想，許年輕人一個幸福的未來，解除衆禍之根源，一點都不難，只在行與不行而已。