【給新總統的建言信】馬凱｜讓年輕人居有其屋

●馬凱／社會企業公約基金會創辦人，經濟評論家，《經濟日報》前總主筆，中華經濟研究院前研究員。

食衣住行，是人生在世的四件大事。吃，不難解決，簞食瓢飲，簡陋些，也將就得過；衣，新的材質層出不窮，成本低又耐穿，只要不計較流行、美醜，一點也不成問題。至於行，買不起奢華轎車，儘有機車、腳踏車、公車可以代步。唯獨住，隨著房價日高，想在適當範圍內找一個遮風蔽雨的棲身處，在今日的臺灣，尤其北部大都會，可真不是件容易事。若求起居安適，肢體可輕鬆伸展的空間，對初入社會，想要成家立業的年輕人，簡直難如登天。因此，要年輕人能安居樂業，首先就要解決這個難題。

但在一般人心目中，這本是由市場決定的現實問題，就跟天要下雨、娘要嫁人一樣，誰也拿它無可奈何，只能聽天由命。看看鄰近的香港，區區一個蝸居，價比天高，不吃不喝一輩子，也買不起一幢像樣的房子。比下甚是有餘，我們的年輕人已大可暗自慶幸了。

然而看看一向被我們視為楷模的德國，又是完全相反的景象。德國的房價，在各大先進國家之中，有名的便宜，即使跟臺灣自化相比，還低出1／3左右。而且，在過去四分之一個世紀裏，德國新建住宅的價格，扣除通膨因素，還下跌一成。由於此期間其人均所得持續成長，因而房價所得比大降了六成。換句話說，即使原先買不起房，工作幾年之後，房價相對於所得變得更為便宜，就愈來愈有能力購屋。

這兩個極端之間，到底發生什麼事情？一言以蔽之，就是主政者是否重視居有其屋的問題。香港在回歸之前，被英國殖民近百年。殖民主並不視港人福祉為首要之務，反而想自其上獲取最大利益。不斷炒高樓價，年年以更高的價格批出大量公地，正有巨利在其中。回歸之後，香港又面臨大批高官巨賈挾巨資投機置產，在主政者放縱之下，房價所得比久居全球之首。

德國的住宅政策

德國正好相反。自二次大戰戰敗之後，德國政府便將居者有其屋做為首要目標之一，並將之訂於憲法之中。但並不像我們的憲法，高喊三民主義，卻毫無實際作為。德國不僅建立一套以此為目標的房地產政策，還訂定住宅建設法、住宅補貼金法、住宅租賃法及私人住宅補助金法等，鉅細靡遺地加以落實。

這一套以憲法及法律保障住者有其屋的制度，其基本精神可概括為兩大項：一是以多元建房的方式，多管齊下，具體而有效地達成住宅的供求平衡。一是以嚴刑峻罰，嚇阻哄抬住宅價格及房租的惡行。前者包括無息扶持新建住宅、住宅合作社建房制度及老宅改造等，使其住宅數量高達平均每兩人一套房的現況。

後者則透過經濟犯罪法，規定售價超過合理房價的建商，購屋者可向法庭起訴，而超過幅度達50%者，可處以罰款及三年以下徒刑。租房法則規定，房東漲租金超過合理租金20%者，即屬違法；超過50%，則構成犯罪，可處以徒刑。至於合理房價及房租，由公私部門協同仲介機構共同商定。

這一套高度符合三民主義精神的住宅政策，何以6O年來始終無一主政者致力於此，而任由房價暴漲，令年輕家庭望屋興歎？根本原因在於，60年來不論主政者如何高唱三民主義入雲，實質上概由炒地皮集團控制住宅政策。由於三民主義陳義過高的土地改革及扭曲的土地稅制，使農地價格與建地價格差若天壤；而將農地變更為建地攫取暴利的權力，又操於財閥與地方政客之手；乃構成一個政客群起從中聚歛的聚寶盆，台灣也成為罕見的炒地皮天堂，歷數十年不衰，且愈演愈烈，跟德國恰成強烈對比。於是一般百姓就成了芻狗、魚肉，拿畢生的血汗錢供其揮霍。

因此，這一套德國的住宅政策，唯賴與既有政治勢力完全脫鉤，本身又清廉不苟的新總統，領導一群亟亟於為民興利、為年輕人謀福的幹員，方能從事60年來最艱難而重大的改革，徹底斷絕炒地皮集團吸血的管道，讓房價、房租長期持穩，每個家庭，不分年輕年長，皆得以住有其屋。

未來的總統該保障「居者有其屋」

一旦房價持穩，乃至其實質水準長期走低，立刻產生幾個好處：首先，千百年來有土斯有財的觀念會完全打破，一切投機資金都會遠離房市，改投入真正有利於國計民生的用途。其次，每個家庭也不必亟亟於借貸買房；因為今日買與10年後再買，並無差別，甚至等收入較高時再購屋，還更容易。同時，既然房租合理而穩定，不購屋，亦可安居無憂。只要出租房宅的報酬合理，自有追求合理投資報酬率者提供出租房舍，供求亦能長久保持平衡。

明年一月就要總統大選，目前正是最佳時機；我們應以上述條件，嚴格地檢驗每一個可能的競逐者，並要求具備條件者承諾完全遵循德國的典範，亦步亦趨地建立一套保障居有其屋的制度。也可以同時透過公投，訂定同樣的法規，杜絕炒地皮、哄抬房價的行為。雙管齊下，炒地皮的天堂，必能蛻變為居者有其屋的樂土。