馬凱｜「還我居住人權」之3

● 馬凱／《經濟日報》前總主筆、中華經濟研究院前研究員

傲視各國，高達16倍，較全球公認的合理水準還高出一倍多的房價所得比，令年輕人買不起房，拿薪資中幾乎半數去租一個差強人意的棲身之所；因而不敢奢談結婚成家，遑論生兒育女，以致於結婚率大降、生育率大降、乃至人口負成長，演成國安問題，同時令已十分惡化的貧富懸殊更加惡化。高房價之惡，豈可不痛下鍼砭、徹底矯治？

我們既已深入剖析此人禍鑄成的根由，即可進而對症下藥找出轉禍為福的具體辦法。針對台灣地狹人稠，先天上土地尤其建地就十分稀有的現狀，唯一的解方，便是設法讓其使用達到最高效率，儘可能消除浪費及濫用。在任何國家，只有透過市場機制方有可能企及此目標；而市場所能為者無他，就是使用者付費，愈是稀有的土地，即需支付愈昂貴代價。政府亦可就此助一臂之力，利用公權力，要求濫用者加倍付出代價。

市場中地價與房價高低，通常即在反映由市場的供給與買方的需求共同決定的使用成本；愈是富有者愈買得一起好地段大面積的標的，而身在金字塔底層者即僅有能力購置差可容身的次等房舍，甚至根本連這樣的棲身之所力有未逮，勉強賃屋而居。

但僅憑房價並不足以充分促使土地有效利用，不致不當濫用。許多腰纏萬貫者，眼看房價不斷攀升，將大筆土地購入囤積手中，待價而沽，令其無法發揮供人棲身的基本功能，造成嚴重的誤用。長久以來，各國都是就購入之後短暫持有售出以牟取暴利者，課徵較高的交易所得稅設法嚇阻。國父孫中山先生力倡的巨額土地增值稅，更激烈地主張將賣價高於買價而產生的資本利得全部歸公。不過因而造成的種種弊端使之扭曲劣化，終於在2015年被房地合一稅所取代。

房地合一稅雖然去除了大部份的弊端，但對於防止炒房，仍力有未逮。論者多認定對短期持有之懲罰不夠有力，乃有加重短期持有者的交易所得稅為主旨的「房地合一稅2.0」的修訂版。然而這只收到了局部的效果。由於房地產的持有成本嚴重偏低，因此對那些口袋夠深、眼光夠遠的大企業、大投機客而言，即使被迫拉長一點持有時間，相較於豐厚的資本利得仍然會樂此不疲。除非讓持有的成本升高到足以令其食之無味的程度，方能達到嚇阻的目的。

同時，除了投機者，還有更廣大的擁有房地產的家戶，也可能因為持有成本太低，而擁有太多或太大的房舍，造成更普遍而且更嚴重的濫用乃至浪費，使得許多家庭因而買不到或買不起棲身之地。當大量的房舍被投入並不需要的使用方式，卻不願出租或出售，則租屋市場的供給也會不敷所需，而使得求一安身之所的年輕人，被迫千辛萬苦努力節衣縮食，並背負沉重的長期負債，咬牙購買高價又不理想的住屋。

因而，近來喧騰一時的打炒房、囤房稅，其實也並非對症的良藥。治本之道仍在提高持有成本。房地合一稅針對的是短期進出的資本利得，而囤房稅雖然旨在對持有多屋者加重其房屋稅2至3倍，但由於其與地價稅合計的實質有效稅率嚴重偏低，僅在美日等國的數十倍以下，而且屬於地方稅，是否調高完全取決於各地方政府的偏好，因此即使成功推行，亦成效不彰。關鍵在於「房屋評定現值」及「公告地價」能否果斷地提高到充分反映實際市價的水準。

目前房地產交易所得既已在6年前將房地合一課稅，實價登錄2.0也將於7月1日正式實施，破除現有障礙的條件已然具備；只要將持有成本也依照交易所得合一課不動產稅，並參照依門牌登錄的實際價值推定的房地產現值調整稅基，即使依照原本的名目稅率，亦能相當程度達到抑制浪費與濫用稀有建地作用。

因此，要還給人民基本的居住人權，非不能也；完全是本該為人民維護人權的各級主政者不為也！